三亚一酒楼进小区引业主不满物业解除合同
东兴信息网，发表于:2013-5-6 10:52:35
三亚一公司租用某小区会所开酒楼，因给小区带来噪音污染、空气污染、环境破坏、安全隐患等问题而引发居民强烈不满，物业公司在要求其整改无效的情况下解除合同，引发连环诉讼，官司打到了三亚市中级人民法院，经该院法官与住建部门联手，经过七轮协商，成功调解这起会所租赁合同纠纷案件，双方当事人握手言和，表示息诉罢访。
据介绍，涉案会所位于三亚市亚龙湾某小区，系海南某实业股份有限公司房产，该公司委托三亚某酒店物业服务有限公司(下称物业公司)对该会所进行租赁经营管理。2009年11月，三亚某餐饮有限公司(下称餐饮公司)向物业公司承租该会所，用于经营酒楼，期限为6年。
由于酒楼的服务对象以旅游团队为主，因此在其经营期间，给小区带来噪音污染、空气污染、环境破坏、安全隐患等问题，严重影响了小区业主的工作和生活，引发小区业主强烈不满，多次到政府有关部门上访。为此，物业公司自2010年4月至2012年3月多次通知餐饮公司整改，但始终未见效果。物业公司随即依据合同约定，通知餐饮公司解除双方签订的会所承包合同。
2012年3月20日，三亚市工商行政管理局向餐饮公司下发《责令限期改正通知书》，责令该公司就酒楼经营进行整改。餐饮公司不服，先后提起行政复议和行政诉讼，但均败诉。随后，餐饮公司以物业公司为被告，以其单方解除合同系违约行为为由向三亚市城郊法院提起民事诉讼。城郊法院一审判决双方签订承租合同解除，餐饮公司应于判决生效后15日内搬离会所。餐饮公司不服向三亚中院提起上诉。
经过审理，二审合议庭认为本案争议的焦点主要是经营承包合同的解除有无事实根据和法律依据，解除合同的行为是否有效；同时合议庭发现本案业主上访的根源在于业主对会所所有权、经营权的质疑，业主认为开发商改变了会所的用途，把属于他们的财产租赁给第三人经营，造成小区噪音污染、空气污染、环境破坏等问题，严重影响小区业主的工作和生活。
该案二审期间，小区业主代表继续到市人大、信访局、住建局和三亚中院上访，同时本案当事人也均向法院主张要求对方赔偿二百余万元。面对本案复杂的局面，合议庭成员没有就案办案，而是因案制宜，充分发挥主观能动性，与监察室的同志多次到现场察看，深入规划、国土等职能部门了解情况，查明了该会所的用途及功能。针对双方存在的过错及应承担的责任，三亚中院民二庭、环保庭、行政庭的法官与三亚市住建局物业科的负责人联动，分别对双方当事人及业主代表进行调解。该院主管民事审判工作的李庆副院长亲自做业主代表和开发商的思想工作，对他们动之以情，劝之以法，业主代表最终明确表示不再上访，开发商也明白了自己的过错和应承担的责任。
最终，经过七轮协商，物业公司不仅放弃了要求餐饮公司赔偿的请求，而且同意补偿对方45万元。双方当事人最终化解不满情绪，握手言和。因本案引发的行政案件也一并得到妥善解决。
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